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進入“金三銀四”以來，上海樓市掀起“集中開盤潮”。據上海中原地產數據顯示，4月份上海入市面積為105.7萬平方米，環比增加168.3%，而這一供應量是近22個月以來高點。供應上呈現多點開花格局，剛需、剛改繼續穩定放量外，高端項目也加快入市步伐。其中，成交前十榜單中，每平方米3萬~6萬元的改善產品占到8個，單價每平方米10萬元以上的房源成交量達到80套，環比增加15.9%。
連日來，《中國經營報》記者實地走訪近期開盤的頤盛禦中環項目、象嶼都城項目、路勁上海派II等項目發現，樓市銷售火爆的同時部分開發商為瞭回籠資金、加緊入市，滋生瞭包括“贈送面積”亂象，有開發商甚至打出“一成首付”作為噱頭和吸睛點。
樓市迎來火爆期的同時，記者註意到，部分地王項目依然面臨入市難的尷尬局面。記者在采訪中瞭解到，龍湖天璞項目尚未開盤，三湘股份前灘項目當前無施工跡象，海航前灘項目更是被曝出要對外出售的消息。
對此，龍湖地產有限公司（00960.HK，以下簡稱“龍湖地產”）相關負責人向記者確認，龍湖天璞目前仍在等待預售證發放的消息。三湘印象股份有限公司（000863.SZ，以下簡稱“三湘印象”）相關負責人在回應記者采訪時表示，作為上市企業，公司不可能延緩銷售，目前前灘項目正在有序施工中，會在合同規定的時間內竣工。
熱門盤掀上市高潮
4月23日，引起廣泛關註的中糧前灘海景壹號項目在上海市東方公證處公證搖號開盤。據悉，目前參與開盤的共有437套房源，建築面積為91平方米~130平方米，均價為8.5萬元/平方米。這批總價約700萬元到1300萬元的“剛需住宅”引來3127組客戶認籌參與搖號，認籌比例為7.16∶1，單盤一次開盤認籌參與資金超過88億元，創下上海樓市紀錄。
4月24日，記者實地走訪位於上海市浦東新區康杉路386弄的頤盛禦中環項目搖號現場瞭解到，由於此前部分參與認籌的客戶也參與到瞭周邊樓盤的認籌，排除掉此類客戶後，房源仍有剩餘，故項目進行第二次認籌。由於認籌金相比之前有所減少，開發商將其稱為“認小籌”。搖號將根據認籌情況分上下午進行。其中，上午進行搖號的是前述第一批認籌的客戶，由東方公證處公證。而下午參與搖號的則是“認小籌”的客戶，由企業負責公證。另據瞭解，此次共計推出房源300餘套，認籌客戶共500組，上下午分別250組。
此外，張江 三湘海尚項目於4月27日開盤。張江 三湘海尚項目銷售人員告訴記者，共計推出284套房源，目前認籌客戶為250組左右，均價是6.68萬元/平方米。
據瞭解，2014年10月，三湘印象旗下公司以9.65億元競得的浦東新區張江南區配套生活基地A3-04地塊，樓板價26057元/平方米，溢價率93%，成為當時張江單價地王。另據“網上房地產”信息，早在2016年5月9日，張江 三湘海尚項目就曾獲得預售許可證，不過，並未對外銷售。
對此，三湘印象相關負責人向記者表示，由於內部配套沒有完善導致工期有所拖延。而對於相關媒體報道的部分銷售人員“開發商將預售證退瞭是想借著火爆的樓市行情再等等”等說辭，上述三湘印象相關負責人表示，公司方面不可能有這樣的考慮，“作為上市公司，我們不可能延緩銷售，這沒有任何意義”。其並未透露當前限價環境下的上述項目的盈利情況，僅表示，“肯定有錢賺的，隻是賺得可能比較少，政府限價政策下一二手房已經倒掛瞭。”
值得註意的是，據三湘印象日前發佈的2017年度報告，2017年三湘印象經營活動產生的現金流量凈額為虧損25.46億元，比上年同期減少瞭468.35%。三湘印象方面表示，經營活動產生的現金流入較上年同期減少，主要系本期銷售房款較上期減少所致。
龍湖、三湘等高價地入市承壓
一隻“腳”邁入銷售火爆期的上海樓市，另一隻“腳”卻依然無處安放。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進坦言，當前情況下不是所有的項目都賣得好，從開發商心態來講，其多少都有一些壓力，“因為預售證一直拿不到也會降低定價的姿態，從而倒逼企業在價格方面做出優惠和讓步。”
值得註意的是，據統計，2016年拿地的17個住宅項目中，有超過半數處於尚未公開的狀態，僅少量樓盤正在申請預售證。彼時“面粉貴過面包”成為普遍現象，而當下嚴控之下的市場行情無疑讓開發商面臨兩難。近幾年拿地又不願做出“讓步”的地王項目，著實面臨著入市承壓的尷尬局面。比如，在新樓盤陸續上市的熱潮中依然未見龍湖天璞項目。
2015年，在與眾開發商角逐中，龍湖最終以46.5億元的總價拿下北虹橋地塊，樓板價為2.71萬元靜電機推薦｜台北靜電機推薦/平方米。
另據《南方周末》此前報道，該樓盤2016年四季度就已開放售樓處，但一直選擇等待觀望。而當龍湖終於把目標價格從7萬元/平方米下調到6萬元/平方米的時候，後面又從6萬元/平方米下調至5.5萬元/平方米。
對於龍湖天璞項目的入市計劃，龍湖地產相關負責人向記者表示，龍湖天璞目前仍在等待預售證發放的消息。對於外界對龍湖天璞開盤的種種猜測，其表示，“上海龍湖官方從未對外界釋放出我們要開盤的信號，所有開盤的準確信息都是以政府發預售證為準。”
油煙分離機｜油煙異味分離機對此，龍湖地產相關負責人表示，過去的2017年是上海龍湖積蓄力量，全方位戰略佈局的一年，經過一年的研究、摸索，緊扣龍湖集團“空間即服務”的發展戰略，上海龍湖確定轉型美好城市運營商，形成地產開發、產業發展、城市服務三大板塊業務，實現多元化業務協同發展，配合上海的城市轉型和升級。
此外，據透露，九龍倉集團有限公司今年將推出地處城區核心地段、備受矚目的靜安壹號項目（別名：靜安花園）。
九龍倉集團有限公司第一副主席周安橋在日前召開的媒體采訪會中透露：“希望今年上海的樓盤拿到有關的批文，靜安壹號房子已經蓋好瞭，現在萬事俱備隻欠批文，按照目前上海批文的情況，可能性相對提高瞭很多。”對於靜安壹號項目的預售價格，其表示希望在每平方米12萬~13萬元之間。
事實上，記者瞭解到，靜安壹號項目早在1993年就已經拿到土地。據彼時相關媒體報道，“靜安花園”項目從2003年起便已開始出現在九龍倉集團的年報中，項目竣工日期不斷往後拖延。
周安橋坦言，前年市場把項目推到瞭15萬元/平方米以上，但緊接著當年9~10月份便碰上調控，“我們作為一個比較守法的發展商還是會積極響應政府限價政策，我們也不想房地產價格在一個城市裡面漲幅過多、過大，確實是不健康的。”
除瞭此次開盤的張江 三湘海尚項目，三湘印象的另一個地王項目也一度被質疑進度緩慢。
2014年，三湘印象以18.61億元的成交價格摘得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元36-01宅地，樓板價6.66萬元/平方米，溢價率114%，刷新上海土地年內單價紀錄。
日前，記者實地走訪發現，該地塊正處於“休眠”狀態，地塊被白色的圍欄圍住，僅留有一個已上鎖的小門，透過小門記者看到，裡邊荒草叢生，一片狼藉，無正在施工跡象。
對於項目當前施工進度，三湘股份相關負責人僅表示，目前前灘項目正在建設中，“這是一個比較好的地段，我們也想在設計方面精益求精，在前期設計等各方面都需要一定的時間，以取得最優最好的方案，項目會按照合同中的時間要求竣工。”
在盧文曦看來，三湘股份目前可能在實施“以時間換空間”的戰略，“估計現在銷售也是壓價的，利潤不高，幹脆實施 ‘拖字訣 ’”。
此外，與三湘前灘項目直線距離僅一公裡的海航前灘項目也於近日易主福晟國際控股集團有限公司（00627.HK，以下簡稱“福晟國際”）。
據福晟國際公告，上述項目位於上海市浦東新區，計劃建築面積約為5.7萬平方米。該項目由兩座住宅大樓及一座辦公大樓組成。預期該物業發展將於2019年上半年完成。該項目發展完成後，預期商業大樓將由項目公司靜電機持作長期投資用途，而住宅大樓則持作出售。目前，獨立估值師於2018年4月27日對該項目的估值約為人民幣41.4億元。
近日，記者在上海市浦東新區楊思西路與海陽西路交叉口的海航前灘領航瞭解到，目前該項目已經停工，外立面也看不出有任何施工的跡象。在走訪中記者發現，地塊已被印有“海航”等字樣的宣傳圍擋圍瞭起來，僅有的一個出入口也已上鎖，安全倒計時牌子的日期定格在瞭903天。
與此同時，記者也註意到，海航上述項目目前售樓處大門緊閉，且關鍵字如“海航”的“海”、營銷中心的“中心”等字已被封起。對於海航前灘項目的入市及出售情況，記者多次致電海航地產董秘辦及投資者關系熱線，截至發稿，未收到回復。對於此次接盤海航前灘項目相關事宜，福晟國際方面表示暫時不便回應。
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